Ao se deparar com o setor de pós-obra de uma construtora é comum cometer o erro de pensar somente na parte técnica e burocrática do atendimento ao cliente, dando menos atenção à parte jurídica desse setor.
No entanto, assim como todas as etapas de um empreendimento, cada passo do pós-obra é fundamentado em questões jurídicas.
Além disso, é essa a fase em que é feita a entrega do empreendimento e que todos os sistemas prediais construídos serão testados, resultando em possíveis decepções dos clientes frente às suas expectativas e criando um momento de fragilidade na relação morador-construtora.
A soma da falta de conhecimento legal e do momento de fragilidade/irritação por parte dos condôminos resulta em longos, e muitas vezes desnecessários, processos judiciais. Portanto, nós do Facilitat decidimos responder as maiores dúvidas jurídicas dos nossos parceiros, pedimos a consultoria do nosso especialista, o Advogado Rafael Acioly da Queiros Cavalcanti Advocacia. A síntese da nossa iniciativa está listada a seguir:
Novo horário de atendimento de assistência jurídica | APUSM
1- Qual a importância do manual do proprietário?
2- O que é o dever de publicidade?
O código de defesa do consumidor traz algumas regras sobre dever de publicidade do fornecedor de produtos e serviços. O dever serve para que se explique ao consumidor as especificidades e manutenções necessárias do produto que está sendo entregue. Mais uma vez o manual serve como o exercício desse dever de publicidade na relação de consumo, entendendo a construtora ou incorporadora como fornecedor, o imóvel como produto e o morador e o condomínio como consumidores
3- Todos os sistemas prediais têm prazo de garantia de 5 anos?
Não. Na verdade, o prazo de 5 anos está estabelecido na lei no Art. 618 do código civil que trata das normas de empreitada e que se aplica as relações de incorporação e de construção, em que estabelece que o construtor se obriga pela solidez e segurança da obra pelo prazo de 5 anos. Esse conceito de solidez e segurança acabou sendo ampliado pela jurisprudência também para questão de habitabilidade. Logo, o prazo de garantia de 5 anos abrange apenas os vícios que comprometerem os pontos antes citados.
Os sistemas em que essas 3 condições não se aplicam, possuem prazos específicos e dos mais diversos possíveis, sendo em sua maioria menores que 5 anos. Todos os sistemas e prazos devem estar contidos no manual de uso operação e manutenção.
4- Uma garantia predial pode ser perdida? Quais as principais causas?
Antes de responder essa pergunta é importante definir o que é garantia, garantia trata-se de um período em que o fornecedor se compromete que um produto vai funcionar de forma perfeita, desde que cumpridas as orientações de uso e manutenção. Logo, surgindo um vício dentro do prazo de garantia, o fornecedor se obriga a realizar o reparo independente de qualquer demonstração de que se trata de um vício construtivo, salvo se houver mau uso ou não realização de manutenções.
A definição de garantia por se só já responde às perguntas, logo, pode sim haver a perda de garantia e a sua principal causa é se for possível associar o vício existente ao mau uso ou falta de manutenção. Como por exemplo, furar uma parede impermeabilizada para instalação de algum equipamento, em caso de infiltrações, considerasse que não há mais garantia e passa a ser responsabilidade do condômino.
5- Qual a data de início das garantias?
Mais uma vez invocando o Art. 618 do código civil, ele estabelece que o construtor ou incorporador se obriga pela solidez e segurança da edificação pelo prazo de 5 anos, e partindo dessa lógica, o usuário teria a utilização desse empreendimento, sem problemas, durante o período de garantia, logo, o termo inicial é a conclusão da edificação que nesse caso é formalizada através do Habite-se.
O Habite-se é o documento emitido pelo poder público que atesta a conclusão da obra e sua habitabilidade. Então, essa é a regra geral do termo inicial dos prazos de garantia.
Mas, é possível que por um ajuste entre as partes, um contrato, o próprio manual uom ou qualquer outro documento entregue pelo incorporador ou construtor, se estabeleça que o início dos prazos seja a partir do momento em que o consumidor esteja na posse do imóvel, na data de assinatura do contrato ou qualquer outro acordo entre as partes, mas nunca antes do habite-se! Às vezes há a ideia de que há um prazo legal de garantia de 90 dias, mas não, 90 dias é o prazo durante o qual pode, o consumidor, indicar que o imóvel tem um eventual problema ou vício que já veio com a entrega, para a pleitear uma reparação frente à construtora. Assim, esse período não se trata de um prazo de garantia.
