Ao lidar com o setor de pós-obra em uma construtora, é comum focar apenas na parte técnica e burocrática do atendimento ao cliente, deixando de lado questões jurídicas fundamentais. No entanto, cada etapa do pós-obra está diretamente relacionada a aspectos legais que podem impactar a relação entre moradores e construtora.
A entrega do empreendimento é um momento crucial, pois é quando os sistemas prediais são testados e as expectativas dos clientes são confrontadas com a realidade. Caso não haja um conhecimento sólido sobre os direitos e deveres envolvidos, esse período pode resultar em desentendimentos e até processos judiciais desnecessários.
Para ajudar você a evitar problemas jurídicos no pós-obra, consultamos o advogado Rafael Acioly, da Queiroz Cavalcanti Advocacia, e reunimos as principais dúvidas sobre o tema. Confira abaixo!
1- Qual a importância do Manual do Proprietário?
O Manual do Proprietário, Síndico ou Consumidor é um documento essencial, regulamentado pelas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037. Seu principal objetivo é estabelecer diretrizes para a manutenção do empreendimento e orientar o uso correto dos sistemas prediais.
Assim como o manual de qualquer produto durável, esse documento ajuda a preservar a vida útil do imóvel, prevenindo desgastes prematuros e evitando a perda de garantias devido ao mau uso.
2- O que é o dever de publicidade?
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o fornecedor tem o dever de informar claramente as características do produto e suas necessidades de manutenção.
No setor da construção civil, isso significa que a construtora ou incorporadora deve fornecer todas as informações relevantes sobre o imóvel, garantindo que o consumidor compreenda as condições de uso e conservação. O Manual do Proprietário é uma das principais ferramentas para cumprir esse dever de publicidade, ajudando a evitar problemas futuros.
3- Todos os sistemas prediais têm garantia de 5 anos?
Não. O prazo de 5 anos previsto no Artigo 618 do Código Civil se refere à solidez e segurança da obra, abrangendo vícios que comprometam esses aspectos. A jurisprudência também inclui a habitabilidade como critério para essa garantia.
No entanto, sistemas que não afetam a solidez, segurança ou habitabilidade possuem prazos específicos, que variam conforme o tipo de instalação. Essas informações devem estar detalhadas no Manual de Uso, Operação e Manutenção do empreendimento.
4- Uma garantia predial pode ser perdida? Quais as principais causas?
Sim, a garantia pode ser perdida. Para entender isso, é essencial compreender o conceito de garantia: trata-se do período em que o fornecedor assegura o funcionamento adequado do produto, desde que as instruções de uso e manutenção sejam seguidas.
Se um problema surgir dentro do prazo da garantia, a construtora é responsável pelo reparo – exceto quando houver mau uso ou falta de manutenção.
🔹 Exemplo prático: Se um morador perfurar uma parede impermeabilizada para instalar um equipamento e, posteriormente, ocorrer infiltração, a construtora não será responsável pelo reparo. Nesse caso, o problema será considerado resultado de mau uso.
5- Qual a data de início das garantias?
O prazo de garantia começa a contar a partir da conclusão da obra, que é formalizada pelo Habite-se – documento emitido pelo poder público que atesta a finalização e habitabilidade do empreendimento.
Entretanto, pode haver ajustes contratuais que alterem essa data, como a posse do imóvel pelo consumidor ou a assinatura do contrato de compra. No entanto, a garantia nunca pode começar antes da emissão do Habite-se.
📌 Importante: Existe um prazo de 90 dias para o consumidor reportar vícios aparentes no imóvel, mas isso não se confunde com o período de garantia. Esse prazo serve apenas para formalizar a reclamação junto à construtora e garantir a reparação do problema.
