Durante nossa conversa no Facilitalks #2 com o Prof. Dr. Angelo Just, da Tecomat Engenharia, abordamos os principais pontos levantados por nossos clientes a respeito do tema “Manutenção Predial”. Mas como falar de pós-obra nunca é demais e por termos como missão a criação de uma cultura de manutenção no mercado da construção civil, vamos aprofundar nesse post alguns dos conceitos apontados pelo Prof. Dr. Angelo.
Antes de qualquer discussão sobre o tema, é de extrema importância definir o que é manutenção. Manutenção, segundo a ABNT NBR 5674, é um conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários. Sendo assim, por definição, dois pontos chamam atenção:
- Existem mais de um tipo de manutenção;
- Independentemente do tipo, a manutenção visa o funcionamento adequado da edificação.
O segundo ponto, responde uma das principais perguntas sobre o tema: qual a importância das manutenções para um edifício? Podemos completar a resposta lembrando que, assim como um carro, uma edificação é formada pela união de várias peças que chamamos de sistemas prediais, e cada uma dessas partes têm sua vida útil e suas necessidades. Assim, da mesma forma que um carro precisa fazer manutenções periódicas para se manter rodando e com segurança, é importante que um prédio mantenha seus sistemas funcionando de forma segura.
O primeiro ponto, por sua vez, trata dos dois principais tipos de manutenção: a preventiva e a corretiva. Manutenção preventiva é aquela realizada de acordo com as recomendações do Manual de Uso, Operação e Manutenção que, como o nome já diz, visa prevenir problemas. Normalmente são programadas com antecedência e priorizando, entre outras coisas, a estimativa de durabilidade esperada para determinado sistema. Já a manutenção corretiva, é caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, sendo, portanto, uma forma de reparo após o surgimento do problema.
Infelizmente, as manutenções corretivas são muito mais comuns na nossa cultura do que as preventivas, muitas vezes por falta de conhecimento técnico, tendemos a pensar na gravidade do problema somente após a sua ocorrência, e isso resulta diretamente em maiores custos para a construtora e para o condomínio. Para reforçar esse pensamento, podemos citar a Lei de Sitter, que confirma que qualquer ação corretiva de manutenção é no mínimo 5x mais onerosa para o responsável do que a respectiva ação preventiva. Além desse fato, podemos falar também da segurança que é oferecida ao usuário agindo preventivamente e da relação entre a realização de manutenções preventivas com as garantias prediais.
Uma vez que se entende a importância de agir preventivamente, outros questionamentos surgem: como saber quais atividades de manutenção devo realizar? Quando realizá-las? Quem é o responsável por essas ações? Bem, todas essas perguntas são muito naturais e por isso todas as respostas estão em único local: o Manual de Uso, Operação e Manutenção. Porém, o manual não somente tem a função de informar, mas também a de contrato entre condomínio e construtora. Devido a isso, os manuais acabam sendo muito extensos e com linguagem necessariamente técnica, o que dificulta o seu entendimento pelo usuário.
No entanto, ferramentas como o FACILITAT, tem o objetivo de resolver essa dor do mercado, disponibilizando as informações contidas no manual de maneira acessível para o usuário e promovendo ferramentas de gestão das manutenções, respondendo, entre outras, todas as perguntas feitas no parágrafo anterior.
Para finalizar o nosso post, precisamos entender o conceito de manutenibilidade, que pode ser entendido como o primeiro passo para criarmos uma cultura de manutenção preventiva. A manutenibilidade é caracterizada pelas decisões tomadas desde a concepção do edifício que buscam facilitar a realização das futuras manutenções necessárias. Um exemplo disso são as esperas deixadas na cobertura do empreendimento no término da obra, para ancorar as balanças que serão utilizadas na manutenção dos elementos da fachada, como apontou o Prof. Dr. Angelo, no Facilitalks #2.
